الاستثمار العقاري هو أحد أكثر قنوات الاستثمار جذبًا للكثير من المستثمرين حول العالم؛ نظرًا لأهميته البالغة في بناء الثروات وحفظ قيمتها على المدى القريب والبعيد.
لكن ما يجب الانتباه له هو أن نجاح الاستثمار العقاري لا يعتمد على الحظ، ولا يأتي محض صدفة.
وفي هذا المقال، سوف تعرف بالتفصيل كيف تقيم مشروعا عقاريا (خطوات تقييم مشروع عقاري) قبل الاستثمار فيه؛ بما يقلل حجم المخاطرة ويزيد العائد.
ما هو التقييم العقاري؟
هو عملية تحليلية تهدف إلى تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار في وقتٍ معين، وذلك بالاعتماد على مجموعة من العوامل مثل الموقع، ونوع العقار، وحالته الإنشائية، ومساحته، وحركة العرض والطلب في السوق.
ويُستخدم التقييم العقاري في قرارات البيع والشراء، والتمويل البنكي، والاستثمار، والتأمين، حيث يساعد الأفراد والمستثمرين على اتخاذ قرارات مالية دقيقة مبنية على بيانات واقعية وتحليل مهني.
كيف تقيم مشروعا عقاريا؟ (خطوات تقييم مشروع عقاري)
لتستطيع تقييم مشروع عقاري قبل الاستثمار فيه، عليك بالآتي:
1- دراسة السوق دراسة جيدة
قبل أن تقدم على خطوة الاستثمار العقاري أنت في حاجة ماسة إلى دراسة سوق العقارات لمعرفة:
- حجم الطلب على نوع العقار (سكني أو تجاري أو ترفيهي).
- متوسط أسعار هذا النوع من العقارات ومتوسط العائد من تأجيره في المنطقة.
- سرعة دوران العقار أو ما يُعرَف في عالم العقارات باسم “سرعة الامتصاص”، ويعني الوقت الذي تستغرقه العقارات المماثلة ليتم بيعها أو تأجيرها.
2- تحليل موقع العقار
لا شك أن موقع المشروع العقاري هو العامل الأكثر تأثيرًا في قيمة هذا المشروع على المدى الطويل. لذا يجب عليك لتتمكن من تقييم المشروع العقاري معرفة:
- معدل النمو السكاني والتطوير العمراني في المنطقة.
- جودة البنية التحتية وتوافر وسائل النقل وسهولتها.
- مدى قرب المشروع العقاري من الخدمات مثل المدارس والمستشفيات وغيرها.
3- تقييم المطور العقاري
قبل البدء في أي استثمار عقاري يجب أولاً البحث والاستقصاء الجيد عن سمعة المطور العقاري من حيث:
- التزامه بالجداول الزمنية.
- جودة التشطيبات في مشاريعه السابقة.
- شفافية العقود المبرَمَة وخدمة ما بعد البيع.
4- الاطلاع على كافة الجوانب القانونية والتنظيمية
إذ يزيد تجاهل التشريعات والقوانين من نسبة المخاطرة، لذا يكون عليك التأكد من:
- سلامة التراخيص وأوراق الملكية.
- خلو الوحدة العقارية من النزاعات.
- وضوح شروط الدفع والغرامات وفسخ العقد، ويفضَّل دائمًا الاستعانة بمحامٍ عقاريٍّ قبل التوقيع.
5- دراسة الجدوى أو الفحص المالي
ويعني أنه لا يمكن تقييم مشروع عقاري قبل محاولة فهم وتحليل ما يلي:
- التكلفة الكلية للعقار بدءًا من سعر الشراء، مرورًا بالرسوم والتشطيب وحتى الصيانة.
- العائد المتوقَّع من الاستثمار في هذا المشروع العقاري سواء من الإيجار أو إعادة البيع.
- تحليل احتمالات الصعود والهبوط في السوق العقاري.
6- تقييم المخاطر وخطط الخروج
إذ يجب تقييم احتمالات التباطؤ في التسليم أو هبوط السوق المفاجئ أو غيرها من الاحتمالات، ومعرفة الخطط المتاحة للخروج الآمن بأقل الخسائر الممكنة.
7- مقارنة البدائل قبل اتخاذ القرار
أخيرًا وليس آخرًا، يجب دائمًا وضع مشروعين أو ثلاثة مشاريع قيد المقارنة من حيث الموقع والسعر والعائد والمخاطر المحتملة.
مع الوضع في الاعتبار دائمًا أن الاستثمار العقاري الناجح هو الذي يحقق التوازن بين العائد المعقول والمخاطر المدروسة، وليس الأعلى من حيث العائد فقط.
ولتطبيق خطوات التقييم العقاري بشكل عملي، يمكنك الاطلاع على أبرز الفرص المتاحة حاليًا في مقالنا: أبرز المشاريع العقارية الجديدة في الوطن العربي 2025.
لماذا يجب تقييم أي مشروع عقاري قبل الاستثمار فيه؟
يُساعد تقييم المشروع العقاري قبل الاستثمار فيه على:
- عقد مقارنة عادلة بين العديد من البدائل الاستثمارية.
- معرفة المخاطر المحتملة وتقييمها.
- تقدير العائد المتوقَّع من الاستثمار.
- اتخاذ قرار مبني على دراسة وأرقام لا على انطباعات سطحية فقط.
لماذا ينبغي الاهتمام بتقييم العقارات؟
يُعد الاهتمام بتقييم العقارات خطوة أساسية لضمان اتخاذ قرارات مالية صحيحة، سواء عند الشراء أو البيع أو الاستثمار.
فالتقييم العقاري يساعد على معرفة القيمة الحقيقية للعقار وتجنب المبالغة في الأسعار أو الوقوع في خسائر غير محسوبة. كما يُسهم في تقليل المخاطر الاستثمارية، وتحديد العائد المتوقع بدقة، ودعم قرارات التمويل والرهن العقاري.
إضافة إلى ذلك، يمنح التقييم العقاري رؤية أوضح لحالة السوق واتجاهاته، مما يساعد المستثمرين والأفراد على التخطيط السليم وحماية رأس المال على المدى الطويل.
ما نظام التثمين العقاري الجديد؟
نظام التثمين العقاري الجديد هو نظام يهدف إلى تحديد قيمة العقارات بشكل عادل ودقيق، من خلال معايير واضحة ومهنية. يعتمد النظام على مثمّنين عقاريين معتمدين، ويأخذ في الاعتبار موقع العقار، وحالته، وأسعار السوق، وطبيعة استخدامه.
ويُسهم هذا النظام في تقليل العشوائية والمبالغة في الأسعار، وحماية حقوق المشترين والمستثمرين، كما يساعد البنوك والجهات التمويلية على اتخاذ قرارات أكثر أمانًا، مما يعزز الثقة والاستقرار في السوق العقاري.
هل يمكن الاستغناء عن الخبير العقاري؟
لا يُنصح بالاستغناء عن الخبير العقاري، خاصة عند اتخاذ قرارات شراء أو استثمار مهمة. فرغم توفر البيانات والمنصات الرقمية، يظل الخبير العقاري عنصرًا أساسيًا لفهم تفاصيل السوق، وتقييم المخاطر، وتحليل العوامل التي قد لا تظهر في الأرقام فقط، مثل مستقبل المنطقة أو قوة المطور العقاري.
ويساعد الخبير العقاري على تجنب الأخطاء الشائعة، والتفاوض على السعر بشكل أفضل، واتخاذ قرار مبني على خبرة عملية ومعرفة ميدانية، مما يوفر على المستثمر الوقت والمال ويقلل من احتمالات الخسارة.
كم يستغرق تقييم العقار؟
يستغرق تقييم العقار عادةً ما بين يومين إلى أسبوع، وقد يختلف ذلك بحسب نوع العقار وموقعه ومدى توفر البيانات المطلوبة. فالعقارات السكنية البسيطة قد يتم تقييمها خلال فترة قصيرة، بينما تحتاج العقارات التجارية أو الكبيرة إلى وقت أطول نظرًا لتعدد العوامل التي يتم دراستها.
كما تؤثر سرعة تعاون المالك وتوفر المستندات، مثل صك الملكية والمخططات، على مدة التقييم، إضافة إلى خبرة المثمّن العقاري والجهة التي يتم التقييم من خلالها.
هل يختلف تقييم العقار عن تثمين العقار؟
نعم، يوجد فرق بسيط بين تقييم العقار وتثمين العقار، رغم أن المصطلحين يُستخدمان أحيانًا بنفس المعنى.
تقييم العقار هو مصطلح عام يُقصد به تحديد القيمة السوقية للعقار بناءً على تحليل شامل لعوامل السوق والموقع وحالة العقار.
أما تثمين العقار فهو إجراء رسمي يتم عادةً من خلال مثمّن عقاري معتمد ووفق أنظمة ومعايير محددة، ويُستخدم غالبًا لأغراض قانونية أو تمويلية مثل الرهن العقاري أو الجهات الرسمية.
وبشكل مبسط، يمكن القول إن كل تثمين هو تقييم، لكن ليس كل تقييم يُعد تثمينًا رسميًا.
أسئلة شائعة
ما أهم عامل عند تقييم مشروع عقاري؟
يُعد الموقع هو حجر الأساس والأهم في تقييم أي مشروع عقاري، لما له من تأثير كبير على العائد من هذا الاستثمار.
هل سعر العقار المنخفض فرصة أم مخاطرة؟
قد يكون فرصة إذا كانت نتيجة تقييم الموقع والمطور العقاري والطلب على العقار في صالح العقار. فيما عدا ذلك، فإن سعر العقار المنخفض يُعد إنذارًا مبكرًا.
هل أستثمر في مشروع تحت الإنشاء؟
نعم، يمكنك الاستثمار في مشروع تحت الإنشاء، بشرط توافر عقد واضح وجدول تسليم واقعي مع مطور عقاري موثوق.
كيف يستثمر المبتدئون في العقارات؟
يستثمر المبتدئون في العقارات عن طريق شراء عقار في سوق مستقر وواعد، والاحتفاظ به أو تأجيره، حتى يرتفع سعره فيبيعه بعائد جيد.
الخاتمة
مما سبق يتبين أن الإجابة الأكثر عملية عن السؤال المطروح: كيف تقيّم مشروعًا عقاريًا قبل الاستثمار فيه؟
هي بدراسة عدة أمور تبدأ بالسوق ثم الموقع، وتمتد لتشمل المطور العقاري والأمور المالية والأمور القانونية، ثم تقييم المخاطر المحتملة ومقارنة البدائل.
وبذلك أنت تضمن استثمار عقاري ناجح ومربح بأقل قدر ممكن من المخاطر.
